マイホームの土地探しをしている方、
せっかくいい土地を見つけたと思ったら、
「農地転用が必要なので色々と手続きが必要です」
なんて言われたことはありませんか？
もしくは今後「農地転用」という言葉を耳にすることがあるかもしれません。

都市部より郊外や田舎で土地を探したいという人は、
特に知っておいていただきたい内容です。


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目次

1. 農地転用ってなに？
2. 農地転用が必要な場合のデメリットとは？
3. 農地転用できる土地
4. 農地転用の申請方法
5. 農地転用に必要な書類
6. まとめ

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農地転用ってなに？

田んぼや畑といった耕作をするための土地である「農地」を、
農地以外の土地に変更する手続きのことです。

「農業を引退したので農地を活用したい」
「使っていない農地に家を建てたい」
「両親から農地を相続したのでそこに家を建てたい」

こういう場合に「農地転用」の手続きが必要になります。

農地に家を建てようと思ったら地目を宅地に変更したうえで
建築を進めなくてはいけないのです。

どうしてこの「農地転用」という手続きが必要なのか簡単に説明しますね。
農地は日本の食料生産を支える大切な土地です。農地に自由に家や建物を
建ててしまうと、農地はどんどん減っていき、日本の食料生産性に
大きく影響してしまう可能性があります。
そのため農地を守るために「農地転用」という手続きで
許可をもらわないといけないのです。




 

農地転用が必要だとどんなデメリットがある？

着工までの手続きに時間がかかる

農地転用の許可申請はいつでもできるものではなく、
受付される日が決まっています。

受付日は市区町村によって異なりますが、
およそ１～２か月に１回決められた期間内での受付となるので、
この機会を逃すと１～２か月申請が先送りになってしまいます。
そうなると自ずと着工日も延期されていくので、
いつまでに建てたいという日程が決まっている方は注意しましょう。

いえとち本舗東広島店が所在する東広島市では毎月１日～10日の10日間が
受付期間となっています。さらに申請から許可が下りるまでに半月～1か月半ほど
時間がかかります。
具体的な申請方法については後程説明していきますね(^^)

 

地盤改良の必要が高い

農地転用の許可が下り宅地にできたものの、田や畑だった土地は地盤が弱い可能性が高いです。そのため地盤改良工事を行い、地盤を強くしたうえで家を建てなくてはいけません。
地盤改良工事の費用も必要となるためお金もかかります。



 

農地転用できる土地

全ての農地が農地転用できるわけではありません。
土地が農地転用の対象かどうかを確かめる必要があります。

許可基準は「立地基準」「一般基準」の2種類あります。
まずは立地基準から確かめていきましょう！
 

立地基準

■農地転用できる土地

• 第二種農地
  農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地、市街地として発展する可能性のある区域内の農地で、周辺の第3種農地が使用できない場合。
  →農地転用許可。

 

• 第３種農地
  市街地化が著しい区域または道路や公共施設、鉄道の駅や公益的施設の整備がある程度されている区域にある農地のこと。
  →農地転用許可。

■農地転用できない土地

• 農用地区域内農地
  市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地。
  →原則不許可ですが例外許可が下りる場合もあります。
  残念ながら一般的な住宅では許可が下りる可能性は低いです。

 

• 甲種農地
  市街化調整区域内で農業公共投資後８年以内の農地か集団農地で高性能農業機械での営農可能農地。
  →原則不許可。

 

• 第１種農地
  10ヘクタール以上の集団農地、農業公共投資対象農地、生産性の高い農地。
  この農地は農業に良好な条件が揃っている土地です！！
  →原則不許可。がある売位

 

一般基準

上記の立地基準をクリアしていても、一般基準に当てはまると農地転用はできません。

■農地転用の確実性がない場合
　例えば、関係する権利者の同意が得られていない、ほかの法令で許可が下りる見込みがないなど。


■近隣の農地へ被害をもたらす可能性がある場合
　例えば、農地転用によって土砂が流出するなど近隣の農地に被害を与える可能性ある場合は許可が下りません。


■農地の利用集積に支障を及ばす場合
　農地の利用集積とは、地域の農地の有効利用を図るために農地を貸したい人と借りたい人
　の間で利用権を設定し、農業経営の効率を高め、農業を発展させるための制度です。


■一時転用の場合に農地への現状回復が確実と認められない場合
　農地転用後に家を建てる場合は該当しませんが、砂利の採取、建築残土の埋め立てなどで
　農地を一時的に転用することがあります。その場合農地に復元できることが難しいと見込
　まれる場合は許可が下りません。





 

農地転用の申請方法

農地転用の申請は農地が市街化区域内か市街化区域外か、
どちらに在るかによって変わってきますのでよく見ていきましょう。

●市街化区域内に在る場合
この場合、農業委員会へ「届出」が必要。

●市街化区域外（農地の転用面積４ha以下）に在る場合
この場合、「都道府県知事の許可」が必要。
※都道府県知事から市町村へ権限を任せられている場合は、
農業委員会が許可を出します。

●市街化区域外（農地の転用面積４haを超える）に在る場合
この場合、「農林水産大臣との協議」が必要。


市街化区域外の場合は転用したい土地の広さによって
申請の流れが変わることも知っておきたいですね。





 

申請に必要な書類

続いて申請時に必要な書類をまとめました。
農地の所有者が誰なのかによって必要な書類が変わってきます。
また市区町村によって書類の形式が異なる場合もありますので、
実際に申請する際にはよく確認して書類を準備してくださいね。
 

１.農地の所有者本人が転用手続きをする場合

この場合「農地法４条」に当てはまります。

＜４条届出・許可申請に必要書類＞

• 申請書
• 土地の登記簿謄本
• 土地の公図
• 住民票抄本または戸籍の附票^※1

→土地所有者の現住所が登記簿に記載されている住所と違う場合提出が必要。
^※1戸籍の附票とは新しく本籍を定めた時からの住所を記録したものです。
　　　　　ただし転勤などで本籍地を変更するとそれ以降の住所しか記録されていません。

• 契約書（売買・贈与・賃貸借など）
• 資金計画書
• 融資証明書または残高証明書（通帳の写し可）
• 設計図（平面図・配置図・測量図など）
• 申請地の位置が分かる書類
• 下水道配管図
• 上水道配管図
• 法人登記簿　※申請人が法人の場合
• 会社の定款　※申請人が法人の場合または転用後の借り手が法人の場合

　　
 

２．農地の所有権の移動がある場合

農地の所有者が農地を売ったり貸したりして、その買主（借主）が、
転用手続きを行う場合です。この場合は「農地法５条」に当てはまります。

＜５条届出・許可申請に必要書類＞

• 申請書
• 土地の登記簿謄本
• 土地の公図
• 住民票抄本または戸籍の附票
• 契約書（売買・贈与・賃貸借など）
• 資金計画書
• 融資証明書または残高証明書（通帳の写し可）
• 設計図（平面図・配置図・測量図など）
• 申請地の位置が分かる書類
• 下水道配管図
• 上水道配管図
• 法人登記簿　※申請人が法人の場合
• 会社の定款　※申請人が法人の場合または転用後の借り手が法人の場合

※４条・５条申請どちらの場合も農地を転用後、駐車場や資材置き場にする場合は
「事業計画書」や「利用計画図」といった書類も必要です。
この他農地の大きさや市区町村によって必要な書類がある場合も。
まずは役所のHP等で確認してみましょう。

許可申請でこれだけの書類が必要となります。
書類の準備だけでも大変なのが分かります…。
農地転用後に家を建てる会社が決まっている場合は、
建築会社に申請を任せるのがおすすめです。




 

まとめ

今回は農地転用について簡単にまとめましたが、農地転用の手続きが簡単ではないことはお分かりいただけたのではないでしょうか。「こんなに使われてない畑や田んぼがあるのになんで住宅を建てないんだろう」と思ったと土地はもしかすると農地転用ができないエリアなのかもしれません。土地探しの参考になると嬉しいです♪


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最後まで読んでくださりありがとうございます♪