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土地探しを始める前に知っておくべきこと!~建ぺい率・容積率・地目ってなに?~



希望や条件に合った土地を探すのは簡単ではありませんよね。
土地探しを始める前に土地の種類や基礎知識を押さえて、
理想に近い土地を見つけましょう。


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目次

  1. 地目ってなに?
    1-1.特に覚えておきたい5種
    1-2.農地転用が必要となるケース
  2. 建ぺい率ってなに?
  3. 容積率ってなに?
  4. なぜ建ぺい率と容積率は決められているの?
  5. 建ぺい率・容積率は用途地域ごとに制限されている!
    5-1.用途地域とは?
    5-2.ある地域では建ぺい率が緩和される!
  6. 建ぺい率・容積率はどうやって調べるの?
  7. 土地探しの優先順位を明確にしよう!
  8. 土地探しはプロにお任せ
  9. まとめ
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地目ってなに?

土地と言ったら何を思い浮かべますか?



広大な草原、あるいは山、あるいは住宅やビルが建ち並ぶ街。
東広島市民の私は見渡す限りの田んぼを思い浮かべました…。

そのイメージ通り、それは全て土地です。
土地と言っても様々な種類があります。

そして、それぞれの土地に合った使用目的も決まっているんです。
「地目」とは土地の用途を表したもので、今のところ23種類あります。
 

「田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地」

その土地がどんな土地なのか、何に使われているのか、地目を見ればすぐ分かりますよね!
 

覚えておきたい5種

23種類の中でも特に覚えておきたいのは次の5種類。
 

  1. 宅地   住宅や店舗を建てて利用するのに最適な土地。
  2.      農地転用などの手続きをする必要があります。
         全ての田んぼが宅地に利用できるわけではないので注意。
  3. 畑     農地でも田と違って用水を利用していない土地です。
  4. 山林   土砂災害警戒区域など様々な制約がされている可能性があります。
  5. 雑種地  どの地目にも当てはまらない土地です。


家を建てられる土地は必ず宅地でなければならないというわけではありません。
農業を終えた田や畑をつぶして家を建てたいという人も多いと思います。

ただ、その場合は特別な申請が必要となります。
次に詳しく説明していきます!!


 

農地転用が必要なケース




田んぼや畑だった土地に家を建てたい場合は、「農地転用」の手続きが必要となります。
そもそも農地とはご存知の通り農業をするための土地ですが、日本は農地面積が少なく自給率も低いので、食生活を支える大事な基盤として農地を守っていく必要があります。

大事な農地を無駄に潰していかないように!ってことですね。

その農地に家を建てるだけでなく、資材置き場にしたり駐車場にしたりしたいといった場合でも必ず許可がいるのです。

自分の土地だからと言って勝手に家を建てても大丈夫だろう!
と思ったあなた、許可なく工事をした場合は3年以下の懲役、または3007万円以下の罰金が科せられるかもしれないですよ…。

農地転用の必要がある土地を購入検討の方。
この手続きにはかなりの時間がかかるんです。
実際家を建てるまでに1年はかかると見ておきましょう。
 

建ぺい率ってなに?

建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のこと。
敷地面積とは建物を建てる土地の面積、建築面積は建物を真上から見た時の面積のことです。

 

 

...と言ってもあまりピンとこない方もいらっしゃると思います(笑)

 

 

例を挙げてみましょう!
広さ100㎡の土地に建ぺい率50%と指定されていた場合、この土地では最大50㎡まで建物を建てるために使ってもいいということなんです。

 

では同じ100㎡の土地で建ぺい率が100%だったら…、
その土地いっぱいまで建物を建ててもいいですよということになります!

 

 

建ぺい率が大きいほど建物に活用できる土地が広くなるので、その土地は「土地の利用価値が高い」と評価されます☆

 

 

つまり、どれだけ土地が広くても、建ぺい率によって建てられる建物の大きさには上限があります。
「土地が広ければ大きな家を建てられる!」というわけじゃないってことですね。

 

容積率ってなに?

容積率敷地面積に対する延床面積の割合」のことです。
もう少し簡単に言うと、「その土地に建てられる建物の延床面積」ということ。

 


ちなみに延床面積とは1階と2階の床の面積を合計した数字のことです。

 

 

つまり容積率は家の広さを左右する数字ってことなんです。

 

 

例えば、広さ100㎡の土地の容積率が80%だったら、延床面積は80㎡ということ。


 

容積率が100%だったら延床面積は100㎡、容積率が150%だったら延床面積は150㎡になります。

 

この土地の場合容積率が100%を超えるということは、100㎡以上の延床面積があるということになります。
土地面積は100㎡なので1階は最大100㎡の建物となりますが(建ぺい率を考慮しない場合)、残りの延床面積は2階や3階になるということですね。

 

建ぺい率と容積率はセットで表示されています。

 

 

なぜ建ぺい率と容積率は決められているの?

そもそもなぜ建ぺい率と容積率は決められているのでしょうか?

建ぺい率と容積率の制限がなければ、
 

「もっと大きな家を建てられたのに!」
「もっと自由に希望通りの家が建てられるのに!」


と思いませんか??

ただ、みんなが自由に好きなように家を建てたら…どうなると思いますか?


「せっかく日当たりのいい家だったのに、隣に3階建ての家を建てられて日が入らなくなった!」
「閑静な場所を選んだのに、近くに飲食店を建てられてうるさい」
「隣の家が土地ぎりぎりまで大きな家を建てたから、目線や騒音が気になるわ」


こんな問題が発生してくるのです。
そうならないために建ぺい率と容積率は決められています。


建ぺい率と容積率はその土地のエリアでは今後どういう都市づくりしていくかを見越して決められた数字ということなんです!

急に都市づくりなんて大きな話になったように思いますが(笑)、
都市づくりとはつまり「どんな街にしていくか」ということです。


例えば、利用者の多い主要な駅の周辺には大型スーパーやショッピングモールがあったりしますよね?
そういう場所は今後も飲食店や百貨店、ホテル、銀行といった商業施設を建設するための土地として活用される可能性が高いので、商業地域として指定されます。

 

 

つまり都市づくりの計画に基づいてその土地の使い道が決められているのです。

 

 

ちなみに商業地域に家を建てられないわけではないのですが、騒音や日照を保護する規定がないので家を建てるには向いていませんし、もうお分かりの通り土地の値段も高いです…。

 

 

工業地域に指定されているエリアでは学校や病院が建てられない決まりがあります。
こういったルールがあるから、住宅地に大規模な工場が建てられるなんてこともないですし、自由に好きな建物を建てることができません。

 

そのうえで、建ぺい率は建物どうしの隙間をきちんと保って建てられるように指定されているんです。

 

 

建ぺい率・容積率を制限することで、隣の家との距離を適正に保つよう計画したり、日照の妨げになるような高層建築物がが建てらないように計画したりできるんですね。

さらに建ぺい率は建物どうしの距離が近いと火事が発生した時に火が燃え移るのを防ぐ目的もあるんですよ。

 

 

建ぺい率・容積率は用途地域ごとに制限されている!

用途地域とは?

土地は都市づくりの計画によって、それぞれの用途が定められていることが分かったところで…、
家を建てたいと思った土地がどの地域に当てはまるのかを確認しなければなりません!

土地は商業地域や工業地域を含めた12種類に分類されます。
これを用途地域といって、都市計画法に基づいて決められたものです。


 

【住宅系】
□ 第1種低層住居専用地域
□ 第2種低層住居専用地域
□ 第1種中高層住居専用地域
□ 第2種中高層住居専用地域
□ 第1種住居地域
□ 第2種住居地域
□ 準住居地域

 

【商業系】
□ 近隣商業地域
□ 商業地域

 

【工業系】
□ 準工業地域
□ 工業地域
□ 工業専用地域

 



 

用途地域の詳しい内容については次のサイトをチェックしてみてください♪

みんなで進めるまちづくりの話-国土交通省

そしてそれぞれの用途地域ごとに建ぺい率・容積率の制限があります。


家を建てたい土地がどの用途地域に分類されているか分かれば、大体の建ぺい率・容積率も確認できますね。

ある地域では建ぺい率が緩和される!

ある地域では一定の条件を満たす場合、建ぺい率が緩和される特例もあるんです。
建ぺい率の制限を受けないなんて場合もあります。

 

 

建築基準法第53条5項では、定められた建ぺい率が80%の用途地域(第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、近隣商業地域、商業地域)で、かつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率は無制限(100%)になるとあります。

 

 

防火地域とは都市計画法で定められた地域で、火災防止のために厳しい建物制限が行われる地域のことです。

 

そのため防火地域内に建てられる建物は一般的に鉄筋コンクリート造が多いですが、最近では木造住宅の耐火性能も向上してきたので、国土交通大臣の認定を受けていれば木造住宅も建築可能です。

 

 

つまりこの建築基準法を満たしていた場合に、建物を建てる時に土地に空き地を残さず建物を建てることができるということです。

 

 

また建ぺい率が80%でない地域でも、耐火建築物を建てると建ぺい率が10%緩和されます。
さらに今年から防火地域に加え、準防火地域でも耐火建築物を建てると10%緩和されることになりました。

 

 

防火地域の多くは駅前や建物密集地、幹線道路沿いで指定されています。
こういった場所にある土地は小さくて値段も高いところが多いので、建ぺい率の緩和によって少しでも大きな建物を建てることができますね!

 

建ぺい率が上がるということは土地の価値も上がるということです♪

 

 

建ぺい率・容積率はどうやって調べるの?

役所で用途地域や防火地域が色分けで示されたマップを手に入れることができます。
最近では調べたい土地の市区町村のホームページで調べられることが多いです。

ちなみに東広島市はここから調べられます!

このサイトでは学校区の情報やハザードマップ、バスの路線情報なども調べられてとても便利です♪
東広島市でお家を建てられる方はぜひ活用してみて下さい☆


 

優先順位を明確にしよう

土地を検討する際に、これだけは絶対譲れないという要望はありますか?

 

日当たりがよく、駅や小学校、スーパーが近くて、閑静な場所がよい…こういった要望は多くの人が持つものです。

 

しかしこういった要望には矛盾が生じていることが多いのです。

例えば、スーパーや小学校が近くて静かな場所は中々ありませんよね?
必ず優先順位を付けて土地を探すことが重要です。


そこが明確になっていないと、要望のひとつでも叶わない場所は却下してしまい、最終的にそこが一番良い土地だったと気付く頃には売れてしまっているといったパターンはよくあることです。

 

全ての要望が叶った土地を買える人は滅多にいません。

 

100%ではないけれど70~80%気に入っている土地に出会えればそれがベストだと考えましょう。

 

 

 

土地探しはプロにお任せ

インターネットで手軽に土地探しをすることができますが、まずは土地探しのプロに相談してみましょう。

実際に不動産会社が所有している土地情報はインターネットで公開されていないものも多くあります。

不動産といっても、

土地だけを扱っている業者
②自社の土地(建築条件付き土地)をたくさん持っている業者
③建物だけを扱っている業者
④土地と建物両方を扱っている業者


と4つのタイプに分かれます。

土地と建物両方を扱っている業者であれば希望の間取りやプランを踏まえたうえで適した土地の形状や土地と建物を合わせた金額がいくらになるかなどの具体的なアドバイスを受けられます。

いえとち本舗では土地と建物の両方をまとめてお任せいただけます。

土地探しは奥が深く、よいと思った土地があってもあらゆる条件が付加されていたり手続きが必要であったりするなど、簡単にはいきません。
土地探しのお手伝いやご相談はお気軽にいえとち本舗東広島店までどうぞ♪

 

 

まとめ

土地を調べて建物の設計をするのはプロの仕事ですが、土地の制限によって建てられる家が変わってくるためきちんと調べておくのがベスト。

自分たちの理想の家を建てるためにも、それに合った土地探しをすることが必要です。

土地には様々な条例や規定などがあるためなかなか理想の土地を見つけることは難しいですが、後悔のないマイホームのためにぜひ知っておいてほしい知識です!

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